中國房地產研究會副會長兼人居環境委員會主任委員 王涌彬
房地產業的轉型發展離不開創新思維和視角。互聯網思維對房地產行業發展帶來的沖擊和變革是當前的一個熱點問題。互聯網思維的核心是服務，要點是用戶至上。對照我們行業的發展，確實還存在一定的差距。因為我們提供的住宅是毛坯房，提供的社區是毛坯社區，嚴格說來，我們提供的其實還談不上是完整的產品。因此，我們需要把視野打開，從更宏觀和更長遠的角度來思考行業的發展轉型問題。《綠色住區標準》的出臺和實施為我們提供了一個這樣的機會。
《綠色住區標準》符合我國的房地產開發模式
我們擁有世界最大的開發量和開發速度，但卻缺乏清晰的住區規劃理論和體系；我們擁有全世界最多的城市人口（7.0億）、660多座城市、2000多座縣城、18000多座小城鎮，但我們離城市文明還有一定的距離；進入21世紀以來，我們建設了上百億平方米的住宅，但總體技術含量還很低。
2013年，國家發改委、住建部聯合制定的《綠色建筑行動方案》明確要求，“十二五”期間，我國要發展超過10億平方米的綠色建筑，20%以上城鎮新建建筑達到綠色建筑的標準。這意味著綠色建筑發展已上升到國家戰略層面，進入高速發展時期。與此同時，我們面臨的問題是，中國的城市建設和房地產開發并不是以單體建筑為單位，而是以住宅小區的形式規模化開發的。綠色建筑固然非常重要，但它不能完全解決新型城鎮化所面臨的各種復雜的社會、文化、環境等問題。所以，我們需要擁有與房地產開發模式相匹配的綠色開發體系。
今年10月1日《綠色住區標準》（編號為：CECS377-2014）順應時代潮流而誕生。這是中國房地產研究會人居環境委員會（以下簡稱人居委）整合國內外優勢研究力量、歷時八年編制完成的首個行業協會標準。它的發布和實施，將對我國新型城鎮化發展和房地產業轉型升級起到深刻的引領作用。
注重居住環境與居民生活的融合
“綠色住區”是在全壽命周期內，最大限度地滿足人們的居住和社會生活，保護環境、傳承文化、承載居民綠色生活方式的健康社區。從“綠色住區”的概念可以看出，“綠色住區”關注的是如何為居住環境和居住者提供幸福愉快的生活環境和居住體驗。因而，“綠色住區”可以理解為：“綠色建筑” “綠色生活”的“統一體”，是與我國房地產開發模式相匹配的創新模式。
在以往的開發體系里面，我們注重的更多的是建筑如何設計、企業如何發展，還沒有把對百姓生活的關注放在核心位置，尤其是與正在發生深刻變化的現代生活方式深度地結合起來。這是目前比較突出的問題。房地產開發需要從單純的建設階段延伸到提供完整的社區環境，需要從提供毛坯房和毛坯社區向擁有文化內涵和完美人居環境的綠色住區轉變。
綠色住區強調以人為本，積極關注人的需求和生活方式的變化，尤其是綠色住區融入了大量現行住區規劃體系不包含的社會文化和環境要素，把“綠色住區”看作是“綠色社區”的開發建設階段。“綠色住區”提供的產品并不僅僅是一棟棟單一的住宅或者建筑，也不僅僅是美好的居住環境，而是擁有豐富內涵的綠色生活，是房地產創新的基礎和行業轉型的方向。
強調與城市第三產業協調發展
《綠色住區標準》不僅是為設計師和開發商提供一個開發和建設綠色住區的鑰匙，更加強調的是將住區建設與城市發展相融合，并直接參與城市第三產業的發展，從而促進城市的轉型升級。
第一，從城市空間視角完善城市的格局和形態。通過對城市規劃的理解和對城市自然環境、歷史文化、傳統肌理的深入梳理和分析，確定住區的規劃結構、空間形態，使綠色住區項目的開發建設成為城市的有機組成部分。完美的住區應該是在城市特定的環境條件下演繹出來的亮麗篇章，理應有“雖由人作，宛自天開”的完美境界。
第二，以城市產業結構的視角完善城市功能。綠色住區強調融入城市，核心是產業融入。綠色住區是城市第三產業的載體。與住區開發相融合的第三產業才具有地方特色和發展潛力。符合社區生活模式的社區服務業是方便居民生活、提高城市生活質量的基本要素。在互聯網時代的沖擊和居民生活方式深刻變化的大背景下，從城市產業結構調整的角度看待社區服務業的發展，從完善城市功能的角度定位社區功能。
第三，從節能環保出發，培養綠色生活方式。綠色住區從規劃設計到開發建設，再到社區運營維護，處處遵循節能環保的理念，以被動式節能的規劃設計理念提高住區的能源利用效率，強調以開發商為主體的綠色建筑開發，強調由社區主導、以居民為主體的社區環境責任。全壽命的綠色建筑體系需要和全壽命的社區管理服務體系相結合。
第四，以構建和諧社會為目標，構建人文和諧住區。社區公共活動的主體往往是老人和兒童。在已經進入老齡化社會的今天，社區的安全顯得尤為重要，增加鄰里交往的空間和機會，增進鄰里關愛，傳承中華傳統文化，以綠色住區為載體，構建中國特色的城市文明，是房地產行業的責任與義務。
推動理念和模式的創新
為了加快轉變房地產業發展方式，全面提升住區開發建設品質的現實需要，人居委采用了“中國人居環境綠色住區共建項目”的運作模式，即通過“企業 社團 政府”三位一體的模式，“以企業為主體、社團為支持、政府倡導引領”，多方共建、共同試點、共同推廣的實踐路線，推動綠色住區的健康發展。面向政府：以“中國人居環境共建示范城市”為統領，以人居規劃為手段，引領新型城鎮化，引領城市轉型升級。面向企業：與企業合作共建“中國人居環境綠色住區共建項目”，通過綠色住區共建為開發企業優化產品、贏得市場，創立品牌，進而建立企業標準。面向居民：深入開展居民人居環境適應性調查，完善百姓視角的人居環境建設。
綠色住區模式的創新點：
第一，創造市場，創新發展。城鎮化仍在快速發展，城市的產業結構、居民可支配收入以及互聯網背景下的生活方式正在發生變化。住房需求也一定會隨之改變。綠色住區強調開發理念的落地、項目賣點的內涵，尤其是對居民生活的深刻理解，創造市場、贏得先機。
第二，金融支持，持續發展。整合中國房地產研究會、中國房地產協會的優勢資源，順應國家及國際發展趨勢，開發建設綠色住區。符合國家發展方向的優勢項目，獲得相應的金融支持，保持持續發展動力。
第三，名企先行，轉型發展。全國知名企業應率先開發建設綠色住區，參與并引領城市轉型發展，主動承擔環保責任、社會責任、文化責任。
第四，政策支持，跨越發展。以綠色住區為基點，促進城市第三產業發展，增加就業崗位，推動城市轉型升級，在綠色住區基礎上發展養老產業、文化創意產業、社區增值服務業，從而進入更加廣闊的藍海領域。
第五，社團引領，聯合發展。人居委在實踐中摸索出來的“企業 社團 政府”的共建模式，經過了全國近百個試點項目的檢驗。在若干個城市做調研分析發現，綠色住區標準和模式不僅適合新建住區，更適合既有住區的改造。
目前，人居委正面向全國開發企業、設計單位及相關研究機構征集首批《綠色住區標準》貫標單位，先行開展企業內部培訓；同時吸收符合條件的項目納入綠色住區共建項目，進行開發建設全過程技術指導和項目培育工作。其廣泛應用和普及，必將對我國新型城鎮化以及房地產健康發展發揮重要作用。
